Odbiór techniczny mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania – lista kontrolna

Świętujemy! W poniedziałek finalnie odebraliśmy klucze do naszego mieszkania. Po tym, jak załatwimy z Tauronem montaż licznika, możemy zaczynać prace wykończeniowe. Ale nie obyło się po drodze bez przygody – w sumie na odbiór techniczny mieszkania stawiliśmy się dwukrotnie, ponieważ deweloper niezależnie od tego, czy ktoś kupił 30 mkw czy 80 mkw, w harmonogramie odbiorów dla każdego klienta wpisał po godzinie. Jak dla nas kuriozum! Oczywiście godzina nam nie starczyła i umówiliśmy się na dogrywkę, niczego nie podpisując. Nim wypiję w ten weekend szampana, by uczcić pomyślne zakończenie, przygotowałam dla Was listę kontrolną, na co warto zwracać uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera.

Kto powinien uczestniczyć w odbiorze technicznym?

Na odbiorze technicznym mieszkania, czyli oględzinach lokalu w towarzystwie przedstawiciela dewelopera, weryfikujemy, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z projektem i w odpowiedniej jakości. Jeśli nie, deweloper jest zobowiązany do usunięcia niezgodności lub, gdy to jest niemożliwe (np. powierzchnia mieszkania jest mniejsza od obiecanej), do obniżenia ceny.

Na odbiór techniczny nie trzeba stawić się osobiście. Czasami z różnych powodów termin wyznaczony na odbiór może nam nie odpowiadać (np. z powodu już wcześniej zaplanowanego i niemożliwego do odwołania urlopu). W takiej sytuacji możemy wydelegować do tego zadania pełnomocnika, wcześniej załatwiając mu u dewelopera odpowiednie umocowanie. Kogo najlepiej wysłać do tego zadania? Oczywiście eksperta budowlanego!

Specjaliści tego typu oferują swoje usługi w internecie. Trzeba jednak ostrożnie wertować oferty i upewnić się, że osoba ogłaszająca się jako inżynier budowlany faktycznie nim jest. Najlepiej poszukać inspektora nadzoru budowlanego np. przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa. PZIiTB posiada oddziały w wszystkich większych miastach.

Warto podpytać też wśród znajomych, czy nie mają kogoś godnego polecenia. Sprawdzony kontakt to pewność dobrze wydanych pieniędzy i należytego zbadania inwestycji. Odbiór techniczny to bardzo ważny etap kupowania mieszkania – jeśli na odbiorze wychwycona zostanie jakaś fuszerka, na pewno szybciej zostanie naprawiona niż gdy natrafimy na niedoróbkę podczas własnych prac wykończeniowych lub jeszcze później, już po wprowadzeniu się. Niektóre usterki ujawniają się dopiero po wielu latach! Wtedy koszty ich naprawy mogą być kolosalne, jeśli odkryjemy je po upływie czasu obowiązywania rękojmi.

Za obecność na odbiorze fachowca, który prócz odpowiedniej wiedzy i doświadczenia przywiezie ze sobą własny sprzęt, nie zapłacimy niebotycznej kwoty. Ceny za tego typu usługi uzależnione są od metrażu lokalu; za mieszkania do 60 mkw płaci się zwykle ok. 250 zł; między 60 a 80 mkw do 300 zł. Jeśli chcemy mieszkanie odebrać osobiście, to też warto zabrać ze sobą specjalistę – my tak własnie zrobiliśmy i zapłaciliśmy 400 zł za przegląd mieszkania o metrażu nieco ponad 80 mkw i 2 miejsc postojowych w parkingu podziemnym.

Obecność osoby trzeciej ma jeszcze jeden plus – nie podchodzi ona emocjonalnie do oglądanego lokalu, obiektywnie oceni jego stan, spojrzy na wszystko krytycznym okiem. Unikniemy dzięki temu postawy „a, to taka mało istotna rzecz, możemy to później sami skorygować – ważne, by szybko mieć to już za sobą i się wprowadzić”… W efekcie zbagatelizowane przez nas niedociągnięcia mogą okazać się w przyszłości poważną wadą, za której usunięcie przyjdzie nam słono zapłacić! Fachowiec przy oględzinach nie zlekceważy żadnego szczegółu.

Co zabrać ze sobą na odbiór techniczny mieszkania?

Jeżeli jednak z różnych przyczyn chcemy odebrać mieszkanie bez dodatkowego wsparcia, koniecznie zapewnijmy sobie na dzień odbioru następujący ekwipunek:

  • poziomica – minimum metrowa, posłuży do sprawdzenia ułożenia tynków, czy podłogi nie mają zniekształceń i są równe, czy i gdzie są spady itp.
  • kątownik – do sprawdzenia, czy na styku 2 powierzchni jest kąt prosty,
  • latarka – oględziny powinno się wykonywać przy świetle dziennym, jednak czasem pogoda płata figle i może być pochmurno; gdy w mieszkaniu nie jest jeszcze podłączona elektryka, nie zapalimy sobie światła i niewiele zobaczymy. Latarka przyda się również do zbadania gładkości ścian oraz sufitów – w silnym sztucznym świetle z bliskiej odległości ukażą się wszystkie niedoskonałości, o ile występują 😉
  • zapałki lub zapalniczka – do sprawdzenia, czy instalacja wentylacyjna w łazience, toalecie i kuchni jest sprawna; płomień po zbliżeniu do otworu wentylacyjnego powinien zwrócić się do niego (efekt „zasysania” powietrza z pomieszczenia do komina wentylacyjnego);
  • zwijana miarka z blokadą lub laserowy miernik odległości (dalmierz) – model będący w stanie zmierzyć do maksymalnie 40 m odległości powinien wystarczyć – sprzęt tego typu nie jest tani (ceny zaczynają się od 280-300 zł), więc jeśli jest taka opcja, lepiej go wypożyczyć. Dalmierz nie tylko pozwoli nam sprawdzić odległości ścian, ale i wymierzy powierzchnię pomieszczeń. Z tradycyjnym miernikiem trzeba by było robić wszystko „na piechotę” – wyliczyć powierzchnie na kartce. Miarka jednak jest niezastąpiona przy mierzeniu np. otworów drzwiowych, okien;
Poziomica
Źródło: jarmoluk / Pixabay.com
  • notes z długopisem – do notowania uwag, pytań, pomiarów; cienka kartka przyda się też do sprawdzenia szczelności drzwi i okien;
  • rzut mieszkania z prospektu informacyjnego dewelopera – zwykle uproszczony, posłuży do naniesienia na niego rzeczywistych wymiarów i powierzchni pomieszczeń;
  • rzut mieszkania z projektu architektonicznego – naniesione są na nim graficzne symbole architektoniczno-budowlane reprezentujące gniazdka elektryczne, sufitowe punkty świetlne, przełączniki instalacyjne, miejsca, gdzie powinny być podłączenia pod urządzenia sanitarne itp. – na odbiorze sprawdzimy, czy ich liczba, rodzaj i usytuowanie zgadzają się z projektem;
  • tzw. część indywidualna prospektu informacyjnego – zawiera sekcję dotyczącą istotnych cech lokalu będących przedmiotem umowy deweloperskiej, czyli np. użytych do budowy materiałów, standardu prac wykończeniowych (tynków, posadzki, stolarki okiennej i drzwiowej), klasy dźwiękoszczelności okien, użytych rur do instalacji ciepłej i zimnej wody itp.;
  • aparat fotograficzny – prywatnej dokumentacji nigdy za wiele; w naszym przypadku na podłodze w przedpokoju doszło do pęknięcia, które zostało przed odbiorami zasklepione i zszyte; rzecz teoretycznie naprawiona, ale woleliśmy nanieść uwagę o tym do protokołu odbioru plus zrobiliśmy zdjęcie – na wypadek, gdyby w tym miejscu w przyszłości np. zaczęły nam się deformować lub pękać płytki, łatwiej będzie dochodzić swych racji;
  • próbnik napięcia lub żarówka z oprawką – jeśli w mieszkaniu jest jeszcze sposobność skorzystania z prądu rozliczanego przez dewelopera, sprawdzimy działanie instalacji elektrycznej.

Na co zwracać uwagę podczas odbioru mieszkania?

  1. Czy ściany i podłogi są równe?
  2. Czy na tynkach są widoczne wybrzuszenia/zawilgocenia?
  3. Czy na podłodze, suficie lub ścianie są widoczne pęknięcia?
  4. Czy między powierzchniami pionowymi i poziomymi są kąty proste?
  5. Czy rodzaj i standard drzwi wejściowych jest zgodny z opisem w projekcie?
  6. Czy usytuowanie i wymiary otworów drzwiowych są zgodne z projektem?
  7. Czy – w przypadku zewnętrznych drzwi antywłamaniowych lub z atestami – przedstawiciel dewelopera ma kartę gwarancyjną i odpowiedni certyfikat?
  8. Czy na drzwiach wejściowych nie ma wgnieceń i rys? Wymiana zarysowanej okleiny drzwiowej to wydatek rzędu nawet kilkuset złotych!
  9. Czy wstawiono deklarowany w projekcie rodzaj okien (np. PCV, drewniane)?
  10. Czy parapety wykonano zgodnie z opisem w projekcie? Np. z kamienia naturalnego.
  11. Czy każda szyba okienna posiada numer seryjny / oznakowanie techniczne? Brak oznakowania może oznaczać wstawioną byle jaką szybę, której standardu nie da się zidentyfikować.
  12. Czy na oknach i obramowaniach okiennych są rysy, stłuczenia lub stałe zabrudzenia (np. od klejów, farb, tynku), odbarwienia, wgniecenia? W nowoczesnych systemach okiennych szyby wymienia się często całymi połówkami, to duży koszt.
  13. Czy drzwi i okna otwierają i zamykają się bez problemu? Nic nigdzie nie powinno zahaczać o ościeżnice, stawiać oporu, piszczeć lub trzeszczeć, samoczynnie się zamykać i otwierać, gdy nie ma przeciągu.
  14. Czy drzwi i okna są szczelne? TEST: Wsuń cienki kawałek kartki papieru (można urwać ok. 2 cm pasek) w dowolne miejsce między ościeżnicę i skrzydło przy otwartym skrzydle, zamknij je i spróbuj wyciągnąć papier po zamknięciu drzwi. Jeśli wyciągniesz całą kartkę, to znak, że drzwi są nieszczelne.

    Projekt architektoniczny
    Źródło: PIX1861 / Pixabay.com
  15. Czy żaden element drzwi lub okna nie jest poluzowany, nie odstaje, odpada? Np. klamki, nawiewniki, uszczelki.
  16. Czy balkon ma odpowiedni spadek? Powinien być lekko obniżony na zewnątrz budynku, umożliwiając w ten sposób odpływ wodzie deszczowej.
  17. Czy na balkonie zastosowano deklarowany w projekcie rodzaj płytek, np. mrozoodporne?
  18. Czy płytki balkonowe są dobrze przymocowane, nie chwieją się? TEST: należy ostukać płytki – głuchy dźwięk oznacza pustą przestrzeń pod płytką, to zły znak – zamiast wypełnienia jest tam powietrze; może się tam gromadzić woda, co zimą doprowadzi do rozsadzenia płytek.
  19. Czy podprowadzono wszystkie dopływy i odpływy wody zgodnie z projektem? Dla wanny/brodzika, umywalek, zmywarki, pralki, toalety.
  20. Czy instalacja wentylacyjna jest sprawna/drożna?
  21. Czy w pomieszczeniach liczba i usytuowanie włączników elektrycznych, gniazdek elektrycznych i sufitowych punktów świetlnych zgadza się z projektem?
  22. Czy zamontowano zgodne z projektem grzejniki?
  23. Czy grzejniki są czyste, bez śladów korozji, odbarwień i wgnieceń?
  24. Czy grzejniki mocno trzymają się ściany?
  25. Czy wymiary pomieszczeń i ich powierzchnie są zgodne z projektem? WAŻNE: sprawdzić, według jakiej normy robiony był pomiar przez dewelopera (stara: PN-70/B-02365 i nowa: PN-ISO 9836:1997) i zastosować na odbiorze ten sam standard.
  26. Czy nasze miejsce parkingowe naziemne/podziemne znajduje się dokładnie w tym miejscu, co w projekcie? Miejsca zwykle są w projekcie numerowane.
  27. Czy nasza komórka lokatorska znajduje się w dobrym miejscu, według projektu? + sprawdzić według punktów 1-8 i 20.
  28. Na sam koniec: czy przedstawiciel dewelopera opisał wszystkie zauważone usterki w protokole zdawczo-odbiorczym?

Ta lista pytań pomocniczych jest otwarta. Jeśli uważasz, że pominięte zostało coś ważnego, wpisz proszę w komentarzu 🙂

A co wyszło podczas naszego odbioru? Na szczęście były to drobne rzeczy, które deweloper zdążył usunąć, gdy zjawiliśmy się na kontynuacji odbioru:

  • wyrównanie fragmentu ściany w kuchni (ewidentnie została obita jakiś sprzętem, stąd zrobił się niewielki wyłom);
  • poprawienie uszczelek przy szybach, były za długie i odstawały – w 2 miejscach w oknach w salonie;
  • poprawienie ustawienia okna w jednym pokoju (ciężko się otwierało i zamykało);
  • zmycie z obramowania drzwi balkonowych farby;
  • u dołu, w drzwiach balkonowych zabrakło jednego noska odprowadzającego wodę z ościeżnicy w systemie odwadniającym (powinny być 3, były 2 – jeden trzeba było domontować);
  • wygładzenie w salonie jednego parapetu wewnętrznego – miał zmatowienie powierzchni zakończone „zadziorkiem”.

Sami podczas odbioru nie zastosowaliśmy wszystkich wymienionych tu podpowiedzi – np. o metodzie sprawdzania szczelności drzwi za pomocą kartki dowiedziałam się już po odbiorze. Tak samo nie wzięliśmy ze sobą żarówki do sprawdzenia instalacji elektrycznej (prąd od dewelopera był już odłączony, mieszkania są w trakcie przyłączania liczników). Dlatego jeśli z własnego doświadczenia macie jakieś dobre rady i wypróbowane sposoby na odbiory lub ogółem chcecie się podzielić doświadczeniami z Waszych odbiorów – piszcie śmiało!

11 przemyśleń nt. „Odbiór techniczny mieszkania – lista kontrolna

  1. Hej Dana,
    gratuluję pomyślnego sfinalizowania zakupu! 🙂 Minimum usterek przy tak drobiazgowej kontroli to dobra wróżba na przyszłość.
    Jestem właśnie po lekturze „13 pięter” Filipa Springera (którą polecam niezmiernie, bo to wstrząsający reportaż sięgający źródeł patologicznej sytuacji rynku mieszkaniowego w Polsce), gdzie pojawia się pani Iza – pracownica biura pewnego dewelopera, która chadza czasem na odbiory mieszkań i zauważa, że ludzie biegają z ekierkami po mieszkaniu (bo tak przeczytali w internecie), a nawet nie wiedzą, jaki jest stan prawny ziemi, na której mieszkanie stoi. Brak zwyczajnie właściwych proporcji tych informacji – także, a może zwłaszcza, w internecie. Więc mam nadzieję, że Wy dokładnie wiecie, na czym stoicie, kąty mają 90 stopni, i droga do mieszkaniowego szczęścia stoi przed Wami tym właściwym otworem.
    Pozdrawiam 🙂

    • Cześć karo! Dzięki 🙂 Tak, stan prawny ziemi sprawdziliśmy również, tak samo plan zagospodarowania przestrzeni wokół. Tylko ten drugi z czasem może się zmienić 😉 pozdrawiam 🙂

  2. Bardzo rzetelny wpis. Dla mnie temat odbioru mieszkania jest bardzo trudny, kiedy już musiałam to zrobić, wzięłam ze sobą wujka. Zajmuje się on on pracami budowlanymi dlatego wolałam mu zaufać niż sama walczyć z odbiorem 🙂
    Doskonale, że udało wam się zobaczyć kilka niedoróbek i że jest szansa na ich naprawę.

  3. Dużo osób jak odbiera mieszkanie jest w takim amoku, że połowy tych rzeczy nie wykona, ale wpis bardzo konkretny.

    Gratuluję! Śledzę bloga od dłuższego czasu, ale to mój pierwszy komentarz.

  4. Są też firmy które się wynajmuje po to, żeby właśnie sprawdzili stan techniczny mieszkania przed jego odbiorem. To może być ciekawa alternatywa dla osób które nie mają wiedzy na ten temat.

  5. Ale fajny i zarazem prosty pomysł na szczelność drzwi i okien ! No niestety właśnie sprawdziłem u siebie i klapa totalna – czas chyba na wymianę okien bo regulować to nie za bardzo już mam jak.

Dodaj komentarz