Umowa deweloperska

Umowa deweloperska – na co zwracać uwagę?

29 kwietnia 2012r. weszła w życie „Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377)”, wywołując na rynku nieruchomości małą rewolucję. Ustawa ta potocznie zwana jest również ustawą deweloperską i takim terminem będę się posługiwała w dalszej części wpisu. Zmiany, które wprowadziła ustawa deweloperska, mają przede wszystkim na celu ochronę interesów nabywców nowych mieszkań. Ustawa precyzuje, jakie mogą być stosowane środki ochrony wpłat dokonywanych przez kupującego, wyznacza też zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Najważniejszym jej owocem jest jednak ustanowienie tzw. umowy deweloperskiej, podpisywanej między deweloperem a kupującym w formie aktu notarialnego. W ustawie znajdziemy informacje, jak powinna być sporządzona treść umowy deweloperskiej, jakie są prawa i obowiązki dewelopera i kupującego. 

Przepisy ustawy deweloperskiej dotyczą jedynie rynku pierwotnego i tych nieruchomości, które mają charakter mieszkaniowy. Zgodnie z ustawą umowy deweloperskie zawierane są między deweloperem a nabywcami, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne.

Umowa deweloperska jest podpisywana przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej albo w trakcie trwania budowy. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się, że wybuduje konkretną inwestycję i po uiszczeniu zapłaty przez nabywcę przeniesie na niego prawo własności. Natomiast aby kupujący stał się faktycznym właścicielem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, konieczne jest po zakończeniu budowy zawarcie drugiej umowy, finalnej – tzw. umowy przyrzeczonej.

Jakie elementy powinny być zawarte w umowie deweloperskiej?

Ustawa deweloperska opisuje, które elementy umowy deweloperskiej są obowiązkowe. Jeśli zauważymy brak któregokolwiek z nich, stanowczo obstawajmy przy żądaniu uzupełnienia umowy o wskazane zapisy. Są to:

  • określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej,
  • cena nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • zobowiązanie dewelopera o wybudowaniu budynku z lokalem mieszkalnym/domu jednorodzinnego i przeniesienie na nabywcę prawa własności do niego,
  • informacje o nieruchomości:
    • powierzchnia działki,
    • stan prawny nieruchomości z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego,
    • podanie istniejących obciążeń hipotecznych i służebności,
  • w przypadku domu jednorodzinnego – określenie jego położenia oraz jego istotnych cech,
  • w przypadku lokalu mieszkalnego – określenie położenia budynku, w którym się on znajduje oraz usytuowania lokalu w tymże budynku,
  • określenie powierzchni pomieszczeń i ich układu oraz zakres i standard prac wykończeniowych, do których zobowiązał się deweloper,
  • określenie, w jaki sposób dokonany zostanie pomiar powierzchni pomieszczeń (czy będzie to stara, mniej dokładna i rzadko dziś stosowana norma PN-70/B-02365, czy też może dokładniejsza i powszechniejsza dziś PN-ISO 9836:1997 ?),
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych wraz z numerem pozwolenia na budowę oraz oznaczeniem organu, który je wydał,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
  • wysokość, terminy i warunki dokonywanych przez nabywcę płatności na rzecz dewelopera,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
  • w związku z dokonywanymi przez nabywcę płatnościami, muszą mu zostać udzielone informacje o:
    • stosowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym:
      • czy jest on otwarty czy zamknięty?
      • w jakim banku jest prowadzony?
      • jaki jest numer rachunku?
      • jakie są zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku?
      • jakie są koszty jego prowadzenia? Funkcja czysto informacyjna – wszelkie opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.
    • zastosowanych gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych,
    • warunkach zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę  na rachunek powierniczy w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej,
    • wysokości odsetek i kar umownych dla każdej ze stron umowy deweloperskiej;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego wraz z załącznikami oraz oświadczenie, że został on przez dewelopera poinformowany o możliwości zapoznania się przed zawarciem umowy deweloperskiej z następującymi, aktualnymi dokumentami:
    • stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
    • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej,
    • kopią odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
    • kopią pozwolenia na budowę,
    • projektem architektoniczno-budowlanym.
Podpisanie umowy deweloperskiej
Źródło: Unsplash / Pixabay.com

Czego się strzec?

Teoretycznie, wszelkie zapisy umowy deweloperskiej, które są wbrew dobrym obyczajom i działają w rażący sposób   na niekorzyść kupującego, nie są zgodne z przepisami ustawy,  a więc nie mogą być egzekwowane. W kodeksie cywilnym znajdziemy potwierdzenie, że tzw. abuzywne (niedozwolone) klauzule nie wiążą konsumenta.

Ponadto fakt, że umowa podpisywana jest w formie aktu notarialnego, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie naszych interesów (w końcu notariusz pełni zawód zaufania publicznego), nie powinien usypiać naszej czujności. Lepiej zawczasu, tj. przed podpisaniem umowy, wyjaśnić wszelkie nieścisłości i negocjować jej treść, niż już po podpisaniu dokumentu domagać się swych praw na drodze sądowej. Szkoda nerwów i czasu.

My przed podpisaniem umowy z deweloperem skierowaliśmy ją do kancelarii prawnej z prośbą o opinię. Sama nasza umowa, bez załączników, ma 21 stron. Trudno oczekiwać, by przeciętny obywatel złapał w mig wszystkie zapisy takiej umowy i nie miał do niej żadnych pytań. Stwierdziliśmy, że wesprzemy się wiedzą specjalisty. Za usługę zapłaciliśmy 450 zł, ale przynajmniej byliśmy spokojni, że nic nam nie umknęło.

Do umowy otrzymaliśmy pokaźny komentarz. Na szczęście w naszej umowie nie było żadnych klauzul niedozwolonych, natomiast prawnik wskazał nam kilka punktów do zmian w drodze negocjacji z deweloperem. Zasugerował sposób zmiany tych postanowień, które nie były dla nas zbyt korzystne. W sumie otrzymaliśmy opinię na 13 stron, w której większość punktów umowy deweloperskiej została wyjaśniona przystępnym językiem.

Niektórzy powiedzą, że po co kierować umowę do prawnika? Przecież Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych, wystarczy pobrać sobie plik z rejestrem, a potem porównać z nim treść umowy deweloperskiej i gotowe!

Moi Drodzy. Wcale nie jest to takie proste. Na ten moment tego typu klauzul jest kilkaset. Rejestr UOKiK zawiera ok. 500 klauzul abuzywnych dotyczących nieruchomości, w tym tych zawartych w umowach deweloperskich. Dla kogoś, kto nie jest prawnikiem, trudno będzie zrozumieć, dlaczego akurat taki a nie inny zapis jest niezgodny z prawem.

Tym bardziej, że w rejestrze znajdziemy tylko treść tych zapisów, bez komentarza prawniczego! Obok podana jest jedynie informacja, od kiedy uznany jest on za niedozwolony, tj. widnieje data wydania wyroku i sygnatura akt. Część uzasadnień można na tej podstawie wyszukać w internecie, ale to zaledwie ułamek! Większość z nich nie była publikowana w sieci, co oznacza, że trzeba pisać do wskazanego przy danej pozycji sądu, by był tak uprzejmy i udostępnił nam treść uzasadnienia. Wyobraźcie sobie, że chcecie sumiennie przeanalizować klauzulę po klauzuli… I jeszcze trzeba do tego dobrze rozumieć prawniczy żargon, jakim pisanie są uzasadnienia.

Jest to materiał nie do przerobienia dla zwykłego śmiertelnika. Inna sprawa, że taka samodzielna analiza, bez posiadania wystarczającej wiedzy, trwałaby wieki – a i tak nie będziemy mieć pewności, że poszczególne zapisy dobrze zinterpretowaliśmy. Żaden deweloper nie będzie czekać wiele tygodni na to, aż wszystko sami sobie posprawdzamy i stwierdzimy „ok, już jesteśmy gotowi – podpisujmy!”.

Dlatego uważam, że jeśli już ktoś decyduje się na tak wielki wydatek, jak zakup mieszkania za kilkaset tysięcy złotych (i to w dodatku często na kredyt), to nie powinien skąpić tych kilkuset dodatkowych złotych na opinię prawnika.

Podam tylko kilka skróconych przykładów klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich:

  • odmawianie prawa do odstąpienia od umowy, jeśli zmianie ulegają jej istotne warunki, np. cena mieszkania (wskutek choćby zmiany podatku VAT), jego powierzchnia, rozkład pomieszczeń,
  • zastrzeganie deweloperowi prawa do jednostronnego odbioru nieruchomości ze skutkiem dla obydwu stron umowy,
  • rażąco wygórowane kary umowne w przypadku odstąpienia od umowy kupna mieszkania (pow. 10% ceny mieszkania),
  • obarczenie konsumenta dodatkowymi kosztami w związku z odstąpieniem przez niego od umowy deweloperskiej, gdy cena nieruchomości wzrośnie po podwyższeniu podatku VAT,
  • zapis o wyrażeniu zgody przez kupującego na zastosowanie przy budowie przez dewelopera innych materiałów, niż jest to określone w umowie z deweloperem,
  • zapisy zwalniające dewelopera z odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji (np. w wyniku niesprecyzowanych „zdarzeń pogodowych” – lista powodów przesunięcia terminu zakończenia realizacji inwestycji powinna być szczegółowa i zamknięta, nie powinna dawać pola do dowolnej interpretacji),
  • narzucenie konsumentom firmy, która zajmie się zarządzaniem ich nieruchomością (zarządca powinien zostać wybrany dobrowolnie, przez właścicieli mieszkań tworzących wspólnotę mieszkaniową).

Jak wspomniałam, my nie mieliśmy problemów z przedstawioną nam przez dewelopera umową – a jak było u Was? Zdarzyły się jakieś nieprzyjemne incydenty? Jak negocjowaliście zapisy umowy, udało się Wam postawić na swoim?

10 przemyśleń nt. „Umowa deweloperska – na co zwracać uwagę?

  1. Ja już jestem po zakupie domu. Choć czy to właściwy wyraz gdy właścicielem większości jest bank? Chętnie jednak zajrzałam do Twojego podsumowania. Dom kupiłam na rynku wtórnym, a może w przyszłości będę pomagać córce w jej wyborach. Zawsze wychodzę z założenia, że lepiej mieć wiedzę, a nuż kiedyś będzie potrzebna.

  2. Te 500 klauzul robi wrażenie. I muszę przyznać, że zgadzam się co do wynajęcia prawnika. Nie są to małe pieniądze, ale przynajmniej będziemy mieli pewność, że nic nie przeoczyliśmy. No i zawsze będziemy mogli porozmawiać na temat tej umowy i lepiej ją zrozumieć, co jest bardzo ważne.

    Artykuł jest napisany przejrzystym językiem i na pewno pomoże wielu osobom 🙂
    Pozdrawiam!

  3. Ciekawy wpis, ja trochę obawiałam się przed podpisaniem mojej umowy. Starałam się przede wszystkim wybrać odpowiednią inwestycję z wiarygodnym deweloperem. Na szczęście u mnie „wszystko przebiegło” bez zastrzeżeń, jednak często zakup mieszkania/domu jest największym wydatkiem naszego życia, więc warto się do niego dobrze przygotować, a takie artykuły to ułatwiają! Pozdrawiam

  4. Dana, po raz kolejny dosłownie z nieba mi spadłaś z tym postem. Dziękuję 🙂
    Kilka miesięcy temu wymieniłyśmy ze dwa maile na temat list „co sprawdzić, kiedy zamierzasz kupić mieszkanie”.

    Wtedy szukałam dla rodziców, teraz myślę nad własnym M i po przeczytaniu wielu niepochlebnych opinii o deweloperach w trójmieście postanowiłam i tym razem się dobrze przygotować.

    Z Twoją pomocą na pewno będzie o wiele łatwiej. Pozdrawiam serdecznie!

    • Cześć Agata! Super, że znowu trafiłam w 10 z tekstem 😉 jak już kupisz nowe mieszkanie, to zapraszam do innego wpisu – listy kontrolnej, na co należy zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania. Pozdrawiam!

  5. Bardzo Ci dziękuję za ten profesjonalny artykuł! Właśnie dostałam swoją umowę, ma chyba 19 stron zapisanych maczkiem, połowy nie rozumiem, więc chyba, idąc za Twoją radą, oddam ją do analizy prawnikowi. Na szczęście współpracuję na co dzień z kancelarią Conselion i mam nadzieję, że pomogą. Droga do własnego M wcale nie polega jedynie na zakupach nowych dodatków z Ikei. 😉

  6. Ja z takimi umowami zawsze miałam problemy, jakoś głowy do księgowości i dokumentów nie mam, i odkąd własną firmę założyłam ze znajomymi to zleciliśmy wszystko również do conselion.pl Świat jest widać mały, a Ciebie Dano podziwiam, że sama tak sobie doskonale radzisz. Pozdrawiam 🙂

Dodaj komentarz