Kupno mieszkania na rynku wtórnym - sprawy formalno-prawne

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – sprawy formalnoprawne

Witajcie po – chyba dotychczas najdłuższej – przerwie na blogu! Przerwa ta spowodowana była kilkoma sprawami, które skutecznie odciągnęły mnie od komputera, jednak wymienię póki co tylko jedną i chyba najważniejszą – w końcu kupujemy mieszkanie! O szczegółach przeczytacie na końcu wpisu. Tymczasem bez zbędnego przeciągania wstępu: powracam do Was z tematem zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Tym razem prześledzę 6 obszarów prawnych i finansowych, które warto sprawdzić przed zakupem mieszkania z drugiej ręki.

1) Dlaczego obecny właściciel chce sprzedać mieszkanie?

Stawiam to pytanie na pierwszym miejscu nie bez powodu. Właściciel może niechętnie na nie odpowiedzieć lub czuć się nim nieco zaskoczony, ale nie bójmy się pytać o powód sprzedaży – dzięki zdobyciu tej wiedzy od razu ocenimy, jak silna jest nasza pozycja negocjacyjna i czy w ogóle chcemy dobijać transakcji. Być może właścicielowi szykuje się wieloletni wyjazd zagraniczny za pracą – wtedy prawdopodobnie będzie mu zależeć na szybkim zamknięciu transakcji, a co za tym idzie – będzie gotów iść na ustępstwa cenowe.

Podobnie, jeśli popadł w poważne długi – w takiej sytuacji może poszukiwać mniejszego mieszkania, a część pieniędzy zdobytych na sprzedaży dotychczasowego lokum przeznaczyć spokojnie na spłatę zadłużenia. W tej sytuacji także będzie mu zależało na szybkim dobiciu targu. Musimy mieć się jednak na baczności i sprawdzić, czy z powodu zadłużenia właściciela na pewno mieszkanie jest „czyste” i  – jeśli nie – to czy chcemy dalej brnąć w jego zakup. Ale o tym nieco dalej.

Mieszkanie na rynku wtórnym
Źródło: Alexas_Fotos / pixabay.com

2) Rodzaj własności i prawo do gruntu

Możemy posiadać prawo własności do gruntu lub też mieć go w tzw. użytkowaniu wieczystym. W użytkowanie mogą być przekazane grunty Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Jeśli umowa podpisywana jest na lokal mieszkalny, to zwykle na okres 99 lat. Na 5 lat przed jej wygaśnięciem można przedłużyć okres użytkowania na czas od 40 do 99 lat. Osoba z użytkowaniem wieczystym może nim rozporządzać – sprzedać, przekazać w spadku, obciążyć hipoteką. Przy użytkowaniu wieczystym płaci się gminie lub starostwu jednorazowo do 25% wartości gruntu, a potem co roku 0,3% – 3% jego wartości.

Jeśli natomiast nieruchomość objęta jest prawem własności, dowiedzmy się, czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też całkowita odrębność własnościowa. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym – nie daje pełnej własności. Faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, my natomiast posiadamy prawo do jego użytkowania. Płacimy rachunki i „ktoś inny” załatwia za nas sprawy administracyjne – to dobre rozwiązanie dla osób chcących mieć tzw. „święty spokój” 😉

Przy pełnej, tzw. odrębnej własności lokalu właściciele poszczególnych mieszkań mogą tworzyć wspólnoty – małe (do 7 mieszkań) i duże (powyżej 7 mieszkań – tu istnieje obowiązek wyboru zarządu). Jako członek wspólnoty mamy większy wpływ na to, co się dzieje w kwestii zarządzania nieruchomością – np. mamy bezpośredni udział w wyborze firm, które dostarczać będą nam media czy wywozić śmieci, a więc mamy większy wpływ na wysokość późniejszych opłat eksploatacyjnych. Wspólnoty charakteryzują się też mniejszymi kosztami zarządu – nie ma prezesa, wiceprezesa i całego sztabu urzędników etatowych, których utrzymują spółdzielnie.

Kolejne różnice uwidaczniają się np. w przypadku planowanych remontów. Przy odrębnej własności opłaty remontowe wnosi się tylko na remont bloku, w którym mieszkamy (którego mieszkańcy stworzyli wspólnotę), a nie ponosimy ich na remont innych bloków (jak w przypadku spółdzielni, która zwykle zarządza kilkoma, kilkunastoma lub nawet kilkudziesięcioma budynkami!). Jednak ma to też swoje minusy – o wiele trudniej jest wspólnocie zebrać kwotę potrzebną do zrealizowania remontu, przez co jest on odkładany w czasie, a i wymagany wkład przypadający na pojedynczego wspólnika może być naprawdę duży. Spółdzielnie dzięki efektowi skali szybciej gromadzą środki na cele remontowe, a opłaty remontowe nie są zbyt obciążające dla domowego budżetu.

Obydwa rodzaje prawa własnościowego są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji na podstawie podpisanego aktu notarialnego. Poza tym mieszkanie objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu można przekształcić w odrębne prawo własności, pod warunkiem jednak, że budynek stoi na gruncie będącym własnością lub w użytkowaniu wieczystym spółdzielni.

Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma możliwość założenia księgi wieczystej na to prawo, choć nie jest to konieczne. W przypadku założenia księgi osoba taka widnieje w niej nie jako właściciel (bo tym pozostaje spółdzielnia), ale jako tzw. uprawniony.

Trzeba się dowiedzieć, czy spółdzielni przysługuje prawo do gruntu w postaci własności bądź użytkowania wieczystego. Jeżeli stan prawny gruntu okaże się nieuregulowany, uniemożliwi to założenie księgi wieczystej dla lokali.

Co to oznacza dla osoby zainteresowanej kupnem takiego mieszkania? Przede wszystkim jest to o wiele wyższe ryzyko, które wiąże się z brakiem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Taki stan uniemożliwia też uzyskanie kredytu od banku na zakup mieszkania! Dlatego jeśli przymierzamy się do kupna mieszkania spółdzielczego, a planujemy zaciągnąć kredyt hipoteczny, koniecznie poprośmy dotychczasowego właściciela mieszkania o dostarczenie ze spółdzielni zaświadczenia o możliwości wyodrębnienia własności.

3) Aktualne opłaty za mieszkanie

Jak wysokie są opłaty za media i inne koszty eksploatacyjne, co konkretnie wchodzi w ich skład? Czy w mieszkaniu podłączony jest gaz (w nowym budownictwie nie montuje się już instalacji gazowych) – jeśli tak, to czy opłaty za niego liczone są w ryczałcie?

Warto także dowiedzieć się, czy opłaty są liczone od powierzchni mieszkania, czy od liczby zamieszkujących je osób. Jeśli to drugie, dowiedzmy się, ile osób obecnie mieszka w lokalu – będziemy mieć porównanie. Zapytajmy, czy można zobaczyć rachunki – idealnie z ostatnich 12 miesięcy (wtedy będziemy mieć przekrój, jakie koszty ponosił właściciel w okresie grzewczym i w trakcie miesięcy letnich – zwykle urlopowych, gdzie opłaty powinny być niższe), ale jeśli właściciel ma problem z ich skompletowaniem, bazujmy przynajmniej na okresie półrocznym.

Dopytajmy także, czy zdarzało się właścicielom otrzymywać zwroty za ogrzewanie. Oznacza to, że mieszkanie jest ciepłe i nie trzeba go zbyt intensywnie dogrzewać w czasie zimy.

Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: ErikaWittlieb / pixabay.com

4) Kwestie niechcianych lokatorów

Upewnijmy się koniecznie, czy mieszkanie nie jest obciążone tzw. umową dożywocia. Właściciel mieszkania może na podstawie regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym ustanowić prawo dożywocia jakiejś bliskiej osobie – np. wnuk swojej babci. W takiej umowie zobowiązuje się on zapewnić jej dożywotnie utrzymanie, czyli że osoba ta aż do swojej śmierci ma prawo mieszkać we wskazanym w umowie lokalu. Nie ma tu znaczenia, kto jest właścicielem mieszkania – jeśli ma się on zmienić, „dożywotnik” musi wyrazić zgodę na jego sprzedaż. W praktyce oznacza to, że musi się on zjawić w momencie podpisania umowy kupna/sprzedaży mieszkania i zrzec się swojego prawa do dożywotniego zamieszkania. Bez tej zgody i zrzeczenia się praw „dożywotnika”, transakcja obarczona jest wadą prawną.

Wyśledzenie, czy mieszkanie obciążone jest umową dożywocia jest o tyle trudne, że nie ma obowiązku prawnego dotyczącego zamieszczania wzmianki o niej w księdze wieczystej. Dlatego wymagajmy, by w umowie sprzedaży mieszkania znalazło się oświadczenie sprzedawcy, że do mieszkania nie roszczą sobie żadnych praw osoby trzecie. Wtedy mamy większe szanse, że otrzymamy odszkodowanie, gdyby sprzedawca skłamał w tej kwestii.

Z podobną pieczołowitością trzeba zadbać o zdobycie od sprzedawcy zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich dotychczas lokatorów. Niech ma ono datę z dnia sprzedaży mieszkania. Jeśli tego aspektu nie dopilnujemy, to istnieje ryzyko „zakupu mieszkania wraz z mieszkańcami”. Aby pozbawić ich prawa posiadania lokalu i zażądać eksmisji, konieczna będzie interwencja sądu. Do czasu wykonania wyroku eksmisji osoby zameldowane mają prawo przebywać pod swoim dotychczasowym adresem. Dla nas oznacza to raz, że niechcianych współlokatorów, dwa – ponoszenie kosztów ich utrzymania. Brrr. Lepiej do podobnej sytuacji nie dopuścić.

Pytania pomocnicze:

  • Czy obecni właściciele są pierwszymi właścicielami mieszkania?
  • Czy właściciele posiadają i mogą okazać akt notarialny zakupu mieszkania?
  • Kto jest właścicielem mieszkania, czy są współwłaściciele?
  • Kto sprzedaje mieszkanie i czy za zgodą/wiedzą pozostałych współwłaścicieli?
  • Czy umowa jest podpisywana z pełnomocnikiem? Jeśli TAK – niech okaże akt notarialny pełnomocnistwa.

5) „Czyste” mieszkanie = mieszkanie bez obciążeń finansowych

Kolejny ważny punkt na liście. Nawiązując do wstępu tego wpisu – jeśli tylko dowiemy się, że nasz sprzedawca ma problem z długami, to w kwestii obciążeń finansowych powinniśmy być wyjątkowo bezwzględni. Wyjaśnijmy następujące kwestie:

1. Czy samo mieszkanie jest zadłużone, tzn. czy właściciel nie zalega z czynszem i innymi opłatami za media (gaz, prąd, internet itp.). Domagajmy się zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami. Jeśli właściciel odmawia, udajmy się bezpośrednio do spółdzielni z prośbą o udzielenie informacji o zadłużeniu lokalu. Z kolei np. w urzędzie gminy dostaniemy informację o zapłaconym bądź nie podatku od nieruchomości.

2. Czy mieszkanie jest wzięte pod zastaw hipoteczny? Jeśli właściciel miga się od odpowiedzi, zażądajmy podania sygnatury księgi wieczystej – możemy ją sprawdzić  w internecie na stronie ekw.ms.gov.pl –  prześledźmy czwarty dział, tam trafiają obciążenia z tytułu hipoteki. Gdy interesujący nas lokal jest obciążony hipoteką, to wierzyciel (najczęściej bank, który udzielił kredytu mieszkaniowego) może zechcieć dochodzić swych praw od nas, nowego właściciela. Poza tym obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez jego opinii i zgody.

Przy sprzedaży mieszkania wpis o obciążeniu hipoteką powinien zostać wykreślony z księgi. Sfinalizowanie zakupu mieszkania obciążonego hipoteką odbywa się w ten sposób, że kupujący przelewa na rachunek wierzyciela kwotę równą pozostałemu do spłaty zadłużeniu, a dopiero resztę należności – sprzedającemu mieszkanie. Jeśli kupujący sam posiłkuje się własnym kredytem na zakup mieszkania, musi dopilnować, by w akcie notarialnym dokładnie opisać przebieg planowanej transakcji.

3. Czy na mieszkaniu ciążą zobowiązania wynikające z prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela? Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą zazwyczaj podają swoje mieszkanie jako siedzibę firmy. Dokonują dzięki temu odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego, jakim jest lokal mieszkalny – ich biuro. W związku z tym, jeśli firma posiada zaległości podatkowe, to nowy właściciel mieszkania może zostać pociągnięty do odpowiedzialności z tytułu zaległych podatków. By zaoszczędzić sobie niepotrzebnego stresu, powinniśmy uzbroić się w dwa zaświadczenia: zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego o niezaleganiu przez przedsiębiorcę z podatkami oraz zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami na ubezpieczenie społeczne.

4. Czy mieszkanie jest zapisane w spadku, czy zapłacone zostały podatki od spadku i darowizn? Czy względem mieszkania są wysuwane jakieś żądania reprywatyzacyjne? To pytanie dotyczy głównie starych budynków, przedwojennych kamienic – ale nie tylko – a nuż może się zdarzyć, że do budynku jakieś prawa zgłaszać będzie np. wspólnota żydowska (przykład wzięty z mojego otoczenia 😉 ) lub odnaleziony spadkobierca, który po latach tułaczki po świecie wrócił do kraju i przypomniał sobie o domu rodziców?

Kamienica - rynek wtórny
Źródło: kaboompics.com

6) Zakup mieszkania przez pośrednika

Nie da się ukryć: większość ofert sprzedaży mieszkań dotyczących rynku wtórnego wystawiają biura nieruchomości. Dla nas jako przyszłych kupców oznacza to jedno – wyższe koszty zakupu, w końcu pośrednik musi zgarnąć swoją prowizję. Jeśli już natrafimy na ofertę przez pośrednika, upewnijmy się, czy podawana w ogłoszeniach cena uwzględnia prowizję. Dopytajmy, czy pośrednik pobiera prowizję tylko od jednej strony umowy – od kupującego lub sprzedawcy – czy też od obu proporcjonalnie.

Sami także możemy udać się do agencji nieruchomości z prośbą o pomoc w szukaniu mieszkania. Jest to o tyle wygodne, że teoretycznie to pośrednik szuka za nas odpowiedniego lokalu na podstawie przeprowadzonego z nami wywiadu. Posiada on już zazwyczaj gotową bazę nieruchomości, z której za pomocą tylko kilku kliknięć może wyszukać dla nas najciekawsze oferty.

Bardzo ważne jest sprawdzenie, czy pośrednik posiada ważną polisę OC. Jeśli popełni on podczas swojej pracy jakiś błąd (np. nie dopełni obowiązku sprawdzenia stanu prawnego nabywanej przez nas za jego pośrednictwem nieruchomości albo będzie ukrywać wady nieruchomości, byleby ją sprzedać i otrzymać prowizję), z tytułu polisy otrzymamy odszkodowanie.  Posiadanie takiej polisy to jego obowiązek! Powinniśmy mieć możliwość wglądu w jej warunki.

Przedmiot i zakres ubezpieczenia określają: Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz. U. z 2013 r. poz.1626) – określa ono. m.in. minimalną sumę gwarancyjną na poziomie 25 000 euro w odniesieniu do jednego zdarzenia i wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia – oraz Ustawa z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, UFG i PBUK (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 392 z późn. zm.).

Pośrednik powinien mieć także ważną licencję na wykonywanie swojego zawodu. Jest ona gwarancją, że osoba, z którą rozmawiamy, posiada odpowiednie uprawnienia, doświadczenie i kompetencje. Jej numer powinien widnieć w umowie, którą podpisujemy z agencją. Numer ten można też sprawdzić na stronie www.pfrn.pl (jest to strona Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości).

UWAGA! Samo podpisanie umowy z agencją nieruchomości NIE POWINNO nas nic kosztować! Wynagrodzenie pośrednika stanowić powinna wyłącznie prowizja z udanej transakcji kupna/sprzedaży mieszkania. Naciągaczy chcących ściągnąć opłatę za sam fakt podpisania z nimi umowy i rozpoczęcia poszukiwań unikajmy jak ognia! Nie podpisujmy takiej umowy w biegu, bez dogłębnej analizy – umówmy się na jej podpisanie w biurze agenta. Mamy także prawo wstrzymać się z podpisaniem umowy, a jej kopię zabrać ze sobą do domu, by przeczytać na spokojnie (lub skonsultowac jej treść z prawnikiem, jeśli mamy jakieś wątpliwości).

Kupujemy mieszkanie! 🙂

A teraz pora na kilka słów wyjaśnienia wątku poruszonego we wstępie. Po wielu miesiącach (latach?) mniej i bardziej intensywnych poszukiwań w końcu nadszedł ten moment – znaleźliśmy mieszkanie skrojone na miarę naszych potrzeb i wymagań. Jesteśmy już po podpisaniu umowy deweloperskiej (i w ten oto sposób zdradziłam, że ostateczny wybór padł jednak na rynek pierwotny). Przypomnę z mojego wcześniejszego wpisu Kupno mieszkania z rynku wtórnego – na co zwracać uwagę?, jakie wymagania stawialiśmy wymarzonej kwaterze:

  • mieszkanie rozkładowe, ustawne (warunek spełniony!)
  • o metrażu od 65 do 80 mkw (ma nieco ponad 80 mkw)
  • posiadające 3-4 pokoje (posiada 4, osobną łazienkę i WC)
  • z osobną, widną i raczej dużą kuchnią; (jest osobna, jest widna – chociaż duża to ona nie jest – ale na moje potrzeby wystarczy)
  • z balkonem lub loggią (jest i balkon)
  • znajdujące się najlepiej na 1-3 piętrze, byle nie na parterze (trafimy na 2 piętro)
  • z przynależną piwnicą (i tu mała bolączka – jedyny niespełniony warunek – nie będziemy mieć piwnicy ani komórki lokatorskiej – ale mamy nadzieję, że duży metraż jakoś nam to zrekompensuje)

Rzut mieszkania prezentuje się następująco:

Rzut naszego mieszkania
Rzut wybranego przez nas mieszkania – źródło: materiały marketingowe dewelopera.

Na sfinalizowanie zakupu zaciągamy kredyt hipoteczny, który planujemy spłacić w ciągu 10 lat – jesteśmy w trakcie procesu, więc proszę o mocne trzymanie kciuków, by obyło się bez komplikacji 🙂

Niesamowicie się cieszę, tym bardziej, że… Szykuje mi się też ślub i wesele. Jak się uda dopiąć budżet, to może i wszystko „zadzieje się” jeszcze w tym roku – wariaci z nas 😉 ale przynajmniej nie mogę narzekać na nudę.

W związku z przymiarkami do urządzenia nowego mieszkania i sformalizowania mojego wieloletniego związku, przygotujcie się na kolejne wpisy dotyczące jednej i drugiej tematyki. Sama jestem ciekawa, jakie nam wyjdą koszty obu przedsięwzięć.

12 przemyśleń nt. „Zakup mieszkania z rynku wtórnego – sprawy formalnoprawne

  1. Trzymam kciuki, ja jestem po zakończeniu związku i wylądowałam na wynajmowanym. Ciężko sie otrząnąc w mieszkaniu o metrażu 33m2, kiedy się mieszkako w 150m2. ale już jest okej i zamierzam kupic male ciasne ale wlasne ok. 35 do 40m2, moze byloby mnie stac na wieksze ale racjonalnie patrze na wszystkie finansowe aspekty nie tylko rate kredytu ale rowniez na oplaty comiesieczne wiec gratuluje racjonalnego podejscia i gratuluje finalizacji mieszkania i zwiazku w postaci brylantu 😉

    • Hej Sandra, dzięki za ciepłe słowa 🙂 również dopinguję Ciebie, by Ci się wszystko szczęśliwie poukładało tak, jak sobie zaplanowałaś. Powodzenia!

  2. Niewątpliwie kupno mieszkania to ciężki temat. My szukaliśmy dobre pół roku. W końcu znaleźliśmy nasze wymarzone M3. Jest naprawdę super, ale … po dwóch latach w „naszym” mieszkaniu, przymierzamy się do budowy domu 🙂

    Piszesz o rynku wtórnym a na rzucie mieszkanie z rynku pierwotnego?

    Nie wiem czy to Wasze przyszłe mieszkanie czy nie, ale pozwolę sobie na wyszczególnienie czterech wad tego mieszkania.
    1) Dwie sypialnie znajdujące się obok siebie są bardzo wąskie.
    2) Łazienka tuż obok mojej wymarzonej sypialni?
    3) Aż 12,46 m2 zmarnowane na długi przedpokój, który dodatkowo ciężko zagospodarować (np. szafami).
    4) Ostatnia wada (choć nie dla wszystkich), okna od południa. Latem będzie niezły ukrop 🙂 widzę co u nas na osiedlu ludzie cudują, żeby sobie poradzić z tym problemem latem.

  3. Hej Darek! Dom? Ale we Wrocławiu? Z tego, co pamiętam, wspominałeś ostatnio, że tęsknisz za rodzinnymi stronami 🙂

    Tak, nasze mieszkanie jest z rynku pierwotnego – tak jak wspomniałam na koniec we wpisie, ostateczny wybór padł jednak na mieszkanie od dewelopera.

    Co do wypunktowania:

    1) Nie są aż tak wąskie – rzut jest dość mały, a wyjątkowo okazały salon dodatkowo sprawia wrażenie, że są one przy nim „wagonami”.
    2) To akurat dla nas nie jest problem 🙂
    3) W przedpokoju stanie jedna duża szafa – dodatkowo planujemy tam trzymać nasze rowery.
    4) Ta ekspozycja to dla nas akurat na plus 😉 to nie jest ostatnie piętro, więc dramatu nie powinno być, a przez większą część dnia i tak nas w mieszkaniu nie będzie. Za to wieczorem po pracy załapiemy się jeszcze na promienie słoneczne w salonie, kuchni i sypialni.

    Dla mnie największym minusem jest brak komórki lokatorskiej. No ale nie można mieć wszystkiego 🙂 Pozdrawiam!

    • Haha, dobrą masz pamięć. Mieszkanie we Wrocławiu pójdzie na wynajem. A dom oczywiście w rodzinnych stronach. Od kiedy jestem „na własnym” nie mam potrzeby kisić się we wrocławskich korkach.

      Niewątpliwie będę tęsknił za tym miastem, ale w razie czego mam tutaj raptem godzinę jazdy.

      3) Rowery w przedpokoju?! Hmm, ja bym to przemyślał jeszcze raz. U siostry żony tak jest i co tu dużo mówić, to tak naprawdę cały czas brud w domu. Ja trzymam rower w piwnicy.

      Jak kupowałem mieszkanie dwa lata temu to też myślałem pierwotny czy wtórny. Ostatecznie jakieś 40-60 tys. taniej niż w okolicy deweloperskie, mam wykończone mieszkanie w super stanie z piwnicą. Zdaję sobie jednak sprawę, że znalezienie takiego mieszkania to nie lada wyczyn.

      Możesz zdradzić, jaka to okolica i cena?
      Może zrobimy deal i jednak sprzedam Ci nasze M3 z piwnicą i dużym balkonem 😉

  4. Gratuluję decyzji. A uchylisz rąbka tajemnicy ile to mieszkanie ma kosztować miesięcznie (stałe opłaty z ogrzewaniem, śmieciami, wodą ciepłą i zimną)?
    Twoje porady dla zakupu na wtórnym – od serca, ale troszkę odciągają od istotnych spraw (o których trochę było już na forum), bo np.
    1. Zadłużenie poprzedniego właściciela – poza świadectwem jakim jest człowiekiem – raczej nie ma dla nas znaczenia. Obciążonego hipoteką mieszkania nie kupimy, a wszelkie pozostałe długi dotyczą osoby, która miała podpisane umowy, a nie samej nieuchomości
    2. Pośrednik z licencją – to najgorszy „sort” cwaniaków, których praca polega na upolowaniu dającego ogłoszenie o sprzedaży mieszkania na umowę o wyłączność. Potem po 3% od każdej strony i do salonu bmw po nowy model. Nic więcej ich nie obchodzi, poza trzymaniem nas za rękę u notariusza – tam najczęściej wręcza się ten gruby plik banknotów. Aktualnie przy wolnym rynku można postawić własne warunki nowoczesnemu pośrednikowi, np. uzyskanie konkretnej ceny wraz z jego prowizją – za ktorą musi coś zrobić. W moim przypadku pośrednik dostał zadanie obniżenia ceny o 25%, a jego główną rolą była zimma postawa profesjonalisty (merytoryczne argumenty niestety musiałem dostarczyć własne), zamiast napalonego na 6% wychwalacza… prowizji dostał w sumie ok. 2.5%.

    • Piotr, akurat my mieliśmy umowę z jedną miłą Panią, która dla nas wyciągała adresy mieszkań i z nami jeździła po całym mieście za 1,23% brutto wartości mieszkania. Także bardzo mało jak na ogrom pracy.

      Nie wsadzaj wszystkich do jednego koszyka.

    • Hej Piotrze, tak, kwestie opłat jak i samego urządzania mieszkania mam zamiar poruszyć w osobnych wpisach.

      Co do pośredników z agencji nieruchomości… Z nimi jest moim zdaniem tak samo, jak z doradcami finansowymi – trafi się jedna czarna owca, a niezadowolony klient zrobi w swoim otoczeniu skuteczny czarny PR 😉 i cała reszta dostaje w ten sposób od razu łatkę nierzetelnych, oszustów. By uniknąć niemiłego zaskoczenia, warto popytać u znajomych, czy mogą polecić kogoś sprawdzonego – ew. poczytać opinie w internecie (choć z tym jest różnie – konkurencja nie śpi, podszywa się pod rzekomych rozczarowanych klientów i obsmarowuje swoich rywali 😉 ).

  5. @Dana
    hej, dzięki za przedstawione informacje, ponieważ także jestem w trakcie poszukiwania nieruchomości, zaczynam myśleć o tym jako o inwestycji, nie chciałbym się wkopać, dodaje ten wpis do moich osobistych zakładek i wrzucam na mojego blogowego Pinteresta

    @Piotr
    niezwykle krytyczne zdanie o pośrednikach 😉 ale sam kiedyś nim byłem i to nie taki łatwy orzech do zgryzienia 😉

  6. Świetny artykuł, z którym będę musiała zapoznać się jeszcze z kilka razy bo to szereg przydatnych informacji dla osób planujących zakup mieszkania.

    Przyznam szczerze że choć również przymierzamy się do podobnego zakupu to jeszcze nie do końca jesteśmy pewni czy kupić właśnie duże mieszkanie jak Wasze ok. 80m (koniecznie 4 pokoje) czy zbudować sobie mały domek na obrzeżach miasta. Koszt jest zbliżony (dochodzi koszt działki) ale przy tym są i plusy i minusy. Decydując się na mieszkanie mamy większy spokój ponieważ odchodzą nam niektóre rzeczy których trzeba pilnować jak opał, dodatkowe remonty, ogródek itp. i jadąc gdzieś na wakacje po prostu przekluczamy drzwi i niczym się nie martwimy. Minus w przypadku mieszkania jest jednak ten brak wolności, brak ogródka pod oknem, tarasu itp..

    Trzeba będzie jednak w końcu podjąć tą trudną decyzję i na coś się zdecydować.

  7. Ja zakupiłam mieszkanie z pomocą Biura Abrys i tego nie żałuję, bo sama pewnie dokonałabym złego wyboru .
    Poza tym nie znam się na nieruchomościach

Dodaj komentarz