Zmiana zarządcy nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową

Dzisiejszy wpis po raz kolejny dotyczy tematyki mieszkaniowej. Porusza bardzo ważne zagadnienie: jak dokonać zmiany zarządcy? Wspólnota mieszkaniowa może bowiem z różnych powodów być niezadowolona z narzuconego jej przez dewelopera zarządcy. Tak było choćby w przypadku zarządcy osiedla, w którym przyszło mi mieszkać – na szczęście udało się go odwołać. Co ma wspólnego zarządca nieruchomości z finansami i dlaczego zmiana zarządcy w Twojej wspólnocie może przynieść Ci oszczędności? O wyjaśnienie obu tych kwestii poprosiłam radcę prawnego, Joannę Marską-Romaniszyn – zapraszam do lektury wpisu gościnnego 🙂

Zarządca ma duży wpływ na finanse członków wspólnoty

To, jaki podmiot zarządza nieruchomością wspólną (czyli częściami budynku i nieruchomości, które nie służą do użytku tylko właścicielom poszczególnych mieszkań – np. dach, ściany, korytarze, chodniki, plac zabaw itp.) ma spory wpływ na finanse właścicieli mieszkań i innych lokali w budynku.

Nie chodzi jedynie o najbardziej oczywistą sprawę, czyli wysokość wynagrodzenia, które otrzymuje zarządca. Uważam, że wspólnocie bardziej opłaca się mieć drogiego, lecz skutecznego i rzetelnego zarządcę, niż taniego, ale kiepsko wypełniającego swoje obowiązki.

W praktyce to zarządca decyduje o tym, jakie wydatki będzie ponosić wspólnota na utrzymanie nieruchomości wspólnej (sprzątanie, remonty, przeglądy techniczne itp.), ponieważ będzie wybierać konkretne firmy sprzątające czy remontowe i negocjować z nimi warunki umowy (w tym oczywiście stawki).

Zarządca będzie też negocjować warunki umów przynoszących zyski wspólnocie – np. z firmą, która chce umieścić na ścianie budynku swoją reklamę.

Koszty ponoszone na nieruchomość wspólną zależą również od tego, na ile szybko i skutecznie będą wykrywane i usuwane usterki – wszelkie zaniedbania mogą powodować w przyszłości spore straty, np. zalanie piwnicy, awaria instalacji elektrycznej w całym budynku.

Sposób zachowania zarządcy może mieć wpływ na możliwość dochodzenia odszkodowania przez wspólnotę (lub poszczególnych właścicieli lokali). Jeśli zarządca nie zadba o zabezpieczenie dowodów na to, że jakaś osoba czy firma spowodowała szkodę (np. spowodowała zalanie korytarza, uszkodzenie elewacji), to uzyskanie odszkodowania może okazać się niemożliwe nawet w sądzie. Nieuczciwie działający zarządca może też ukrywać przed członkami wspólnoty, że wady nieruchomości spowodowane są złym wykonaniem budynku przez dewelopera. W rezultacie właściciele lokali nie będą świadomi, że mogą domagać się od dewelopera naprawy w ramach rękojmi.

Zarządca powinien też nadzorować, czy wszyscy członkowie wspólnoty płacą w terminie opłaty na utrzymanie całej nieruchomości (tzw. czynsz). W razie potrzeby powinien szybko kierować sprawę do sądu – ponieważ dług niepłacącego właściciela rośnie z każdym miesiącem. Jeśli należności nie uda się odzyskać ani dobrowolnie, ani „przez komornika”, to na brakującą kwotę będą musieli złożyć się pozostali właściciele.

Skoro już wiesz, dlaczego jest istotne, jaki podmiot jest zarządcą nieruchomości, możemy zająć się problemem, przed którym staje wielu właścicieli lokali: jak dokonać zmiany zarządcy, którego wybrał deweloper?

Wybór pierwszego zarządcy

Jeśli mamy do czynienia z typową inwestycją deweloperską, to deweloper wybiera zarządcę nieruchomości wedle własnego uznania. Wybór taki następuje wraz z wyodrębnieniem i sprzedażą pierwszego lokalu w budynku. Każdy następny klient dewelopera staje przed faktem dokonanym – staje się właścicielem lokalu w momencie, gdy zarządca już został wybrany. To się klientom dewelopera oczywiście najczęściej nie podoba – podejrzewają, że wybrany zarządca jest droższy niż inne firmy na rynku lub bardziej pilnuje interesów dewelopera niż członków wspólnoty mieszkaniowej. Mają pretensje, że z wyborem zarządcy nie poczekano do czasu zwołania pierwszego zebrania wspólnoty albo wręcz zakończenia procesu sprzedaży, tak aby to właściciele lokali, a nie deweloper, mogli zdecydować.

Byłoby to jednak niezgodne z przepisami ustawy o własności lokali, która nakazuje wybór sposobu zarządu nieruchomością już w momencie powstania wspólnoty, czyli po sprzedaży przez dewelopera pierwszego lokalu w budynku. W tym momencie powstaje podział na lokale (które są wyłączną własnością dewelopera albo osoby, która jako pierwsza stała się właścicielem lokalu) oraz części wspólne, które będą własnością wszystkich właścicieli.

Częściami wspólnymi ktoś musi zarządzać – np. sprzątać schody i chodniki, naprawiać uszkodzone drzwi wejściowe, czy rozliczać rachunki za oświetlenie klatek schodowych. Dlatego trzeba podjąć od razu decyzję – czy będzie to robić deweloper, inny właściciel lokalu czy może podmiot zewnętrzny.

Oczywiście takie podjęcie decyzji to tak naprawdę wybór dewelopera, a co on wybierze, najczęściej wiadome jest już od wielu miesięcy, bo zostało to zapowiedziane z góry i wpisane do umów deweloperskich.

W praktyce pierwszym zarządcą najczęściej zostaje firma profesjonalnie zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami. Często jest to firma powiązana w jakiś sposób z deweloperem, np. jest to spółka-córka firmy deweloperskiej. Coraz popularniejsze jest jednak robienie przez dewelopera przetargu – np. wybiera on zarządcę, który wykaże się odpowiednio dużym doświadczeniem i zaoferuje najniższą stawkę za swoje usługi; trudno jednak powiedzieć, na ile taki wybór jest bezstronny. Deweloperowi zawsze wygodniej będzie wybrać „zaprzyjaźnionego” zarządcę, który nie będzie zbyt ochoczo informował właścicieli lokali o odkrytych wadach budynku, albo będzie przerzucał na wspólnotę wydatki, które powinien ponieść deweloper (jako właściciel samodzielnych lokali).

Podsumowując: deweloper może wskazać pierwszego zarządcę nieruchomości i nie jest to niezgodne z prawem.

Możliwość późniejszej zmiany zarządcy

Jednak to, że deweloper (i, teoretycznie, pierwsza osoba, która stała się właścicielem lokalu) zdecydował, kto po powstaniu wspólnoty ma zarządzać nieruchomością, nie oznacza, że tak ma być zawsze.

Wręcz przeciwnie – można to zmienić, o ile tylko właściciele lokali będą w stanie przegłosować dewelopera. Każdy nowy właściciel ma odpowiednią ilość głosów na zebraniu wspólnoty (ilość ta zależy od powierzchni lokalu). Im więcej lokali zostanie sprzedanych, tym większą siłę przebicia będą mieli właściciele, a tym mniejszą – deweloper.

Narzucenie zarządcy na wiele lat

Bardzo ważne jest to, że deweloper nie może zakazać zmiany zarządcy i zmusić członków wspólnoty, by tolerowali narzuconego przez dewelopera zarządcę np. przez kilka lat.

Deweloperzy często próbują to zrobić, wpisując odpowiednie postanowienia we wzorze umowy deweloperskiej. Wymagają od osoby kupującej mieszkanie, by wyraziła zgodę na takiego wieloletniego zarządcę i nie pozwalają wykreślić tego zapisu z umowy.

Takie postanowienia w umowie stanowią tzw. klauzule niedozwolone (możliwość powołania się na klauzulę niedozwoloną dotyczy wyłącznie konsumentów, czyli osób, które kupują lokal na cele prywatne). Klauzule niedozwolone – jako rażąco niekorzystne – nie są wiążące dla klientów dewelopera. Listę takich klauzul prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Jak dokonać zmiany zarządcy?

Kwestia zwiany zarządcy w przypadku różnych inwestycji może różnie wyglądać. Skupię się na najbardziej typowej sytuacji, czyli gdy duża wspólnota mieszkaniowa jest zarządzana przez profesjonalnego zarządcę wybranego przez dewelopera i właściciele lokali chcą zmienić tego zarządcę na inny profesjonalny podmiot, a nie zajmować się administrowaniem nieruchomością samodzielnie.

Jeśli Ty i Twoi sąsiedzi zdecydowaliście, że pora zmienić zarządcę, należy zwołać zebranie wspólnoty. Konieczna jest bowiem uchwała wspólnoty w tej sprawie. Uchwała ta powinna być zaprotokołowana przez notariusza oraz zgłoszona do sądu wieczystoksięgowego.

Jak to zrobić w praktyce? Należy złożyć aktualnemu zarządcy wniosek o zwołanie zebrania wspólnoty (do wniosku trzeba dołączyć projekt uchwały o odwołaniu zarządcy oraz proponowany porządek obrad; najlepiej również od razu zaproponować konkretną datę i godzinę zebrania).

Wniosek mogą złożyć właściciele lokali, którzy mają co najmniej 10% udziałów we wspólnocie.

Może się okazać, że będziesz musiał po prostu chodzić od drzwi do drzwi i prosić sąsiadów o podpis. Wcześniej koniecznie sprawdź, kto ma ile udziałów (można to sprawdzić za darmo w internecie w prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości przeglądarce ksiąg wieczystych) i pamiętaj, że uprawnieni do podpisania wniosku są wyłącznie właściciele lokali, a nie wszyscy mieszkańcy (np. najemcy czy dzieci właścicieli).

Zarządca może próbować wykorzystać każdy pretekst, by zebrania nie zwoływać, więc jeśli nie jesteś pewny, jak zachować procedury – lepiej treść wniosku i sposób zwołania zebrania skonsultuj z prawnikiem, albo ewentualnie firmą, który miałaby zastąpić dotychczasowego zarządcę (przy okazji będzie to dla niej test).

Jeżeli wniosek jest poprawnie napisany, zarządca ma obowiązek zwołać zebranie i poinformować o planowanym zebraniu wszystkich właścicieli lokali. Mimo wszystko warto, abyś sam również przypomniał sąsiadom o zebraniu i wytłumaczył, dlaczego chcesz odwołania zarządcy.

Joanna Marska-Romaniszyn – radca prawny, specjalizuje się w prawie nieruchomości. Prowadzi bloga umowazdeweloperem.pl, gdzie ludzkim językiem pisze o umowach deweloperskich i innych umowach zawieranych z firmami deweloperskimi oraz funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych i księgach wieczystych.